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Unter Modernisierung versteht man im Wohnraummietrecht nach der Legaldefinition in § 555b BGB bauliche Veränderungen,

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Alle anderen Arbeiten, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind, bezeichnet man als Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB).

Die Abgrenzung von „Modernisierungs-“ und „Erhaltungsmaßnahmen“ ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern, da die Kosten der Erhaltung vom Vermieter zu tragen sind (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) und im Gegensatz zu den Kosten der Modernisierung nicht im Wege der Modernisierungsumlage auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten dienen der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln im Sinne des § 536 BGB. Die Abgrenzung zu umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen ist eine Frage des Einzelfalls. Werden z. B. instandsetzungsbedürftige Kastendoppelfenster gegen Kunststoff-Isolierglasfenster ausgetauscht, ist dies nicht notwendig eine Modernisierung.[1][2]

Bei öffentlich gefördertem Wohnraum gelten für die Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die besonderen Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes in Verbindung mit landesgesetzlichen Vorschriften.[3][4]

EinzelnachweiseBearbeiten

  1. dagegen: AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14. Oktober 1999 - 4 C 263/99, MM 2000 S. 280
  2. dafür: AG Rostock, Urteil vom 31. Januar 1996 - 41 C 225/95, GE 1996 S. 1251
  3. Mieterhöhung bei Mietpreisbindung (Sozialwohnungen) Mietrechtslexikon.de, abgerufen am 29. August 2019
  4. Ulf Börstinghaus: Öffentlich geförderter Wohnungsbau nach der Föderalismusreform 25. November 2009
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