Gesamtnutzungsdauer ist ein Begriff aus dem Bewertungsrecht. Er definiert die theoretische Lebens- oder Nutzungsdauer von Grundstücken und Bauwerken, die bei der Berechnung von möglichen oder noch möglichen Renditen im Rahmen eines Ertragswertverfahrens zugrunde zu legen ist und zu einem – über den reinen Sachwert der Immobilie hinausgehenden – höheren Nutzungswert führen kann.

Rechtlich gelten in Deutschland die Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG):

(1) Die allgemeinen Bewertungsvorschriften (§§ 2 bis 16) gelten für alle öffentlich-rechtlichen Abgaben, die durch Bundesrecht geregelt sind, soweit sie durch Bundesfinanzbehörden oder durch Landesfinanzbehörden verwaltet werden.

Außerdem gilt diesbezüglich die „Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL)“:[1]

(1) Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt. Ergänzend sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze (§§ 1 bis 8 ImmoWertV) heranzuziehen, um den Verkehrswert des Wertermittlungsobjekts zu ermitteln. Das Sachwertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung dann zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) der Sachwert und nicht die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, insbesondere bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern. Das Sachwertverfahren kann auch zur Überprüfung anderer Verfahrensergebnisse in Betracht kommen. (Vergleichswertverfahren)

Besondere Bedeutung hat das Ertragswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz und damit die Restnutzungsdauer bei der Wertermittlung von Rendite-Immobilien bei Zwangsversteigerungen oder Enteignungen, wo es bindend ist.
§ 13 BewG regelt dabei den Kapitalwert von wiederkehrenden Nutzungen und Leistungen, die §§ 185 und 190 BewG die jeweilig anzusetzende Gesamtnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Alter der Immobilie. Bei selbst genutzten Immobilien, z. B. Einfamilienhäusern, kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren ohne Berücksichtigung einer Nutzungsdauer zur Anwendung.

Tabelle Gesamtnutzungsdauer

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Liste der anzusetzenden wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach BewG (Stand: 16. Dezember 2022):[2]

Gebäudeart Gesamtnutzungsdauer
Ein- und Zweifamilienhäuser 80 Jahre
Mietwohngrundstücke 80 Jahre
Wohnungseigentum 80 Jahre
Gemischt genutzte Grundstücke 80 Jahre
Bankgebäude 60 Jahre
Verwaltungsgebäude 60 Jahre
Hochschulen (Universitäten) 50 Jahre
Kindergärten (Kindertagesstätten) 50 Jahre
Schulen 50 Jahre
Wohnheime (Alten-, Personalwohnheime) 50 Jahre
Kaufhäuser, Warenhäuser 50 Jahre
Saalbauten (Veranstaltungszentren) 40 Jahre
Kur- und Heilbäder 40 Jahre
Hotels 40 Jahre
Sporthallen (Turnhallen) 40 Jahre
Krankenhäuser 40 Jahre
Vereinsheime (Jugendheime, Tagesstätten) 40 Jahre
Parkhäuser, Parkpaletten, Tiefgaragen 40 Jahre
Hallenbäder 40 Jahre
Industriegebäude, Werkstätten 40 Jahre
Lagergebäude 40 Jahre
Tennishallen 40 Jahre
Großmärkte 30 Jahre
Reitsporthallen 30 Jahre

Einzelnachweise

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  1. Sachwertrichtlinie – SW-RL. (PDF) Bundesanzeiger, 5. September 2012, abgerufen am 27. Mai 2015.
  2. Anlage 22 (zu § 185 Abs. 3 Satz 3, § 190 Abs. 6 Satz 1 und 2). Bewertungsgesetz, abgerufen am 28. Januar 2022.