Der Totalunternehmer ist ein Bauunternehmer, der bei der Errichtung eines Bauwerkes neben der Bauausführung auch Planungsleistungen erbringt (siehe auch Generalübernehmer).

Der Umfang der Planungsleistungen schwankt. In jedem Fall hat der Totalunternehmer die Ausführungsplanung (Werkplanung) zu erbringen, teilweise führt er auch die Entwurfs- und Genehmigungsplanung aus. Er übernimmt also im Gegensatz zum Generalunternehmer auch Planungsaufgaben, die ansonsten von direkt vom Bauherrn beauftragten Planern (Ingenieure und Architekten) erledigt werden. Er trägt die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung des Baus.

Die Zenekons in Japan sind zusätzlich zu den Tätigkeiten als Totalunternehmer noch Materialienlieferant, Makler und Verwaltungsgesellschaft. Darüber hinaus besteht in der Präfektur Tokio für sie die Möglichkeit, sich ihre eigenen Baugenehmigungen zu erteilen.

Unternehmer-Einsatzformen
Grundlegung Bauprogramm Konstruktion Bauausführung Nutzung
Grundstücksbeschaffung Bedarfsfestsellung Funktionale Ansprüche Planungsgrundlagen Gesamtkonzeption Gestaltung, Qualitätsansprüche Wahl des Bausystems Material, Dimensionierung Leistungsbeschreibung Angebotsbearbeitung Fertigungsplannung Fertigung Vermittlung an Nutzer Verwaltung Betrieb, Unterhaltung Nutzungsänderung, Abbruch
Bauherr
Planer
Fachplaner
Rohbauunternehmer
Ausbauunternehmer
Generalunternehmer
Generalplaner
mitplanender Generalunternehmer*
Totalunternehmer*
investierender Totalunternehmer* = Projektentwickler

* Wenn „Unternehmer“ keine Bauleistungen mit eigenen Kapazitäten erbringen, werden sie zum „Übernehmer“.