Sozialer Wohnungsbau

staatlich geförderter Bau von Wohnungen, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können

Als sozialen Wohnungsbau bezeichnet man den staatlich geförderten Bau von Wohnungen, insbesondere für soziale Gruppen, die ihren Wohnungsbedarf nicht am freien Wohnungsmarkt decken können. Neben den persönlichen Voraussetzungen, welche die Mieter in Deutschland mit dem Wohnberechtigungsschein nachweisen müssen, gibt es eine höchstzulässige Miete (bis 2001 „Kostenmiete“, jetzt: Mietpreisbindung), wie sie im deutschen Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) oder vergleichbaren Landesgesetzen in Österreich geregelt ist.

Baulicher Beginn des systematischen Sozialen Wohnungsbaus in Westdeutschland nach dem Zweiten Weltkrieg: Hans Böckler beim Hammerschlag zur Grundsteinlegung der nach ihm benannten Großsiedlung („Böcklersiedlung“) in Neumünster am 5. März 1950

Je nach Staatssystem ist der soziale Wohnungsbau wirtschafts- und sozialpolitisch eine Ergänzung zur Wohnbauförderung oder tritt an deren Stelle.

Entwicklungen und TendenzenBearbeiten

 
Sozialer Wohnungsbau in Deutschland 2019: Anscharpark in Kiel gefördert von der Sozialen Wohnraumförderung Schleswig-Holstein

Während Deutschland in der Vergangenheit eine der qualitativen und quantitativen Hochburgen des sozialen Wohnungsbaus war, begann mit der Abschaffung der Privilegien und Bindungen der Wohnungsgemeinnützigkeit 1988 und dem Rückzug des Bundes aus der Förderung ein deutlicher Bedeutungsverlust des sozialen Wohnungsbaus. Gerade die Aufhebung der Gemeinnützigkeit führte dazu, dass Sozialwohnungen nicht mehr durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gebunden waren und somit die Privatisierung sowie Renditemaximierung möglich wurde.[1]

Aufgrund der Förderstruktur des alten sozialen Wohnungsbaus wird sich die Anzahl der Wohnungen im sozialen Wohnungsbau in den kommenden Jahren drastisch verringern. Gab es im Jahr 1987 noch 3,9 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland, so verzeichnete die Volks- und Gebäudezählung Ende 2001 nur noch rund 1,8 Millionen Wohnungen. Jahr für Jahr verlieren ca. 100.000 Wohnungen ihren Status als Sozialwohnung. In der Vergangenheit wurden etwa ein Drittel sozial und preislich gebundene Wohnungen als Voraussetzung für eine sozial ausgleichende Wohnungspolitik angesehen.[2]

In Berlin sind bei laufender Privatisierung im Jahr 2006 noch 9 % im Westteil und 24 % im Ostteil der Stadt den Sozialwohnungen zuzuzählen. Dresden hat seine Bestände vollständig verkauft, und in den Großstädten von über 200.000 Einwohnern beträgt der kommunale Anteil gerade noch 8 %. Während in der Vergangenheit davon ausgegangen werden konnte, dass nach der Förderfrist die kommunalen Wohnungsunternehmen ihre frei gewordenen Bestände zu Mieten im unteren Marktbereich und an geringer verdienende Haushalte vermieten würden, wird diese Sicherheit, auch in Zukunft umfangreiche kostengünstige Bestände zur Verfügung stellen zu können, durch Privatisierungen der früheren Bestände des sozialen Wohnungsbaus in Frage gestellt.

Die Kontroverse dreht sich insbesondere um zwei gegenteilige Positionen:

  • Kritiker einer Privatisierung behaupten, dass private Investoren vielfach nach einer Rosinenpflückerstrategie handeln. Gute und verkäufliche Bestände werden gut saniert und teuer vermarktet, so dass diese Wohnungen für ärmere Bevölkerungskreise nicht mehr in Frage kommen. Ärmere Mieter seien damit auf die schrumpfenden Restbestände des sozialen Wohnungsbaus angewiesen oder müssten in schlechtere und kleinere Wohnungen umziehen. Oft müssen die gestiegenen Mieten durch Transferzahlungen (Wohngeld o. ä.) ausgeglichen werden, wodurch langfristig der Verkaufserlös für die Kommunen und andere staatliche Eigentümer geschmälert bzw. aufgezehrt wird. Innerhalb der Sozialwohnungsbestände wird ein „creaming the poor“ betrieben, wo an die „besten“ unter den Armen bevorzugt vermietet wird.[3]
  • Befürworter einer Privatisierung argumentieren, dass das Interesse an entsprechenden Wohnungen immer ein Indiz für das ungenutzte Potenzial der Stadtentwicklung. Besser wäre es, die Wohnungen möglichst zu verkaufen und mit den erzielten Einnahmen den sozialen Wohnungsbau an anderer Stelle zu finanzieren. Die Bewohner müssten deswegen keineswegs schlechter gestellt werden. Im Idealfall ermögliche der Verkaufserlös auch Ausgaben für weitere soziale Zwecke (sogenannte doppelte Dividende). Im Übrigen sei angesichts der enormen Schuldenlasten insbesondere von Großstädten diese Art der „stillen Verschwendung“ nicht akzeptabel. Durch die Hochzinsphase nach der Wiedervereinigung 1989 gewann dieses Argument an Gewicht.

Sozialer Wohnungsbau in DeutschlandBearbeiten

 
Wohnkomplex Hannibal in Dortmund

Über Jahrzehnte war die gesetzliche Grundlage in der Bundesrepublik Deutschland das II. Wohnungsbaugesetz, das als Ziel formulierte, Wohnungen zu schaffen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für breite Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (Zitat aus § 1 II. WoBauG). Neben der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum wurde bereits nach dem II. WoBauG außerdem der Erwerb von selbstgenutztem Immobilieneigentum für einen breiten Bevölkerungskreis ermöglicht. Dieses Gesetz wurde zum 1. September 2001 abgelöst durch das Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts. Es enthält das Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG). Es regelt den Wohnungsbau und andere Maßnahmen zur Unterstützung von Haushalten mit Mietwohnungen, einschließlich genossenschaftlichem Wohnraum, und die Bildung von selbst genutztem Wohneigentum für Haushalte, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Neben der Schaffung von preisgünstigem Wohnraum soll außerdem der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum für einen breiten Bevölkerungskreis ermöglicht werden.

Zur Vorbereitung und Optimierung der Wohnungsbauprogramme der Bundesrepublik Deutschland und der deutschen Länder wurden seit 1949 sogenannte „Demonstrativbauvorhaben“ durchgeführt, die im Rahmen der staatlich geförderten Bauforschung von verschiedenen Instituten begleitet und ausgewertet wurden.[4]

Wie in vielen Ländern stellt der soziale oder öffentliche Wohnungsbau in Deutschland eine staatliche Transferleistung dar. Daneben war er bis in die 1990er Jahre mit seinen umfassenden öffentlichen Investitionen ein wichtiges Element der staatlichen Wirtschaftsbeeinflussung und der Städtebaupolitik. Mit dem Umbau der sozialen Sicherungssysteme seit Mitte der 1990er Jahre hat sich die Rolle und Funktion des sozialen oder öffentlichen Wohnungsbaus für die Reproduktion der Stadt und ihrer Mieter gewandelt.

VorgeschichteBearbeiten

Weimarer RepublikBearbeiten

 
Blick auf vier in den Jahren 1930–1932 von dem Reichenbacher Architekten Curt Feiler (1875–1932) in Mylau/Vogtland als Sozialwohnungskomplex errichtete Wohntürme vom „Typ Feiler“

Der soziale Wohnungsbau in der Bundesrepublik hat seine Vorgeschichte in der Weimarer Republik. In den 1920er-Jahren entstanden in vielen deutschen Städten neue Siedlungen, die insbesondere Bevölkerungsgruppen mit kleinem Einkommen ein gesundes Wohnumfeld bieten sollte. Hintergrund war das anhaltende Wohnungselend in der Kaiserzeit insbesondere in den Arbeitervierteln. Mit Protesten bis hin zum Mietstreik oder Krawallen gegen Zwangsräumungen war im Umfeld der Arbeiterbewegung immer wieder die Forderung nach gesundem und bezahlbarem Wohnraum artikuliert worden. Doch erst nach der Novemberrevolution 1918 gab es mit dem sozialen Wohnungsbau einen Versuch, die Probleme in der Breite anzugehen.

Einige berühmte Beispiele finden sich in Berlin, etwa die Hufeisensiedlung im Stadtteil Britz oder die Wohnstadt Carl Legien in Prenzlauer Berg. Sie sind heute Teil des UNESCO-Weltkulturerbes Siedlungen der Berliner Moderne. Beim Projekt Neues Frankfurt unter der Leitung von Ernst May wurde der soziale Wohnungsbau mit einer Erneuerung der Wohnkultur verknüpft.

NationalsozialismusBearbeiten

Die seit 1932 wegen Geldmangels zu beobachtende Abkehr von großen Mietshausbauprojekten fügte sich in die nationalsozialistische Wohnungsideologie. Zum Programm erhoben hieß es: „Wir wollen keine neuen Massenquartiere hinstellen, in denen Hunderte von Menschen zusammengepfercht werden.“ Die Kleinwohnung der Zukunft solle dagegen möglichst im „wohnlichen und dem Boden nähergerückten Kleinhaus“ erstellt werden.[5] Durch einen „Führererlass“ wurde Robert Ley, Leiter der Deutschen Arbeitsfront (DAF), 1940 zum „Reichskommissar für den sozialen Wohnungsbau“ (RKSW) ernannt. Der RKSW hatte die Aufgabe, Vorbereitungen im deutschen Wohnungsbau für die Zeit nach dem Endsieg zu treffen. Im Führererlass wurden Vorgaben gesetzt, von der Größe der Räume bis zur Miethöhe, von der Durchführung bis Forderung nach Rationalisierung der Bauproduktion. Die DAF hatte so die Chance, Einfluss auf die Gestaltung des Nachkriegsdeutschlands zu nehmen. Der soziale Wohnungsbau sollte die erste genuin nationalsozialistische Wohnungspolitik werden. Seit 1940 wurden im Architekturbüro der DAF die ersten Grundtypen für die standardisierten Grundrisstypen vorgestellt.

Die Fortdauer des Zweiten Weltkrieges und die Bombenangriffe veränderte die Programmatik und Zielsetzung nationalsozialistischer Wohnungspolitik bzw. brachte sie zum Erliegen.

NachkriegszeitBearbeiten

 
Grünhöfe in Bremerhaven, ursprünglich 2.136 Wohnungen (Neue Heimat, 1954)

Nach dem Krieg waren in Westdeutschland und West-Berlin ca. 2,34 Millionen Wohnungen zerstört, was ca. 22 % des Wohnungsbestandes des Jahres 1939 ausmachte. Der Bedarf an zu schaffendem Wohnraum wurde auf ca. 5 Millionen, ab Anfang der fünfziger Jahre auf 6,5 Millionen Wohnungen geschätzt.[6]

Der Zustrom von Millionen Heimatvertriebenen, die daraus resultierende Wohnungsnot – und später noch das sogenannte Wirtschaftswunder – veranlassten die Verantwortlichen bereits vor der Gründung der Bundesrepublik Deutschland zu einer aktiven Wohnungspolitik. In den einzelnen Bundesländern wurden die Wohnungsbauprogramme mit unterschiedlicher Intensität, auch in Relation zu den aufzunehmenden Flüchtlingen je Region, angefahren. Zum Beispiel war in Schleswig-Holstein der Druck, im Vergleich zu den anderen westdeutschen Ländern am größten, da das Land nach dem Zweiten Weltkrieg in Relation zur vorhandenen Wohnbevölkerung deutlich mehr Flüchtlinge und Heimatvertriebene aufnehmen musste, als jedes andere westdeutsche Bundesland.[7] Deshalb wurde bereits am 21. Februar 1946 in Kiel die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. in Kiel gegründet und mit einem entsprechenden Arbeitsauftrag[8] ausgestattet, um die Ansätze zu einer Typisierung von Wohnungsgrundrissen, Gebäuden und Konstruktionen, sowie alternativen Baumethoden und vereinfachten Planungsprozessen zu entwickeln und damit die Bauabläufe zu rationalisieren und zu beschleunigen und die Baukosten zu verringern.[9] Die Vorbereitungen für den Wohnungsbau und gelenkte Wohnungsbauprogramme waren damit in Schleswig-Holstein besonders weit vorangetrieben. Als die Vertretung der ECA (= Economic Cooperation Administration = Verwaltung für wirtschaftliche Zusammenarbeit) in Europa, die für das von dem US-amerikanischen Außenminister George C. Marshall 1947 initiierte ERP (= European Recovery Program = Europäisches Wiederaufbau-Programm, den sogenannten „Marshall Plan“) zuständig war, im Sommer 1949 die verschiedenen deutschen Organisationen und Verbände aufforderte, geeignete Vorschläge zu machen, wie man unter Einsatz von Marshall-Plan-Geldern den Flüchtlingen in Deutschland helfen könnte, wurde aus diesen Gründen auch das erste systematische, einheitliche und zentral gelenkte Wohnungsbauprogramm in Westdeutschland nach dem Krieg, das ERP-Sonderprogramm "Bau von 10.000 Flüchtlingswohnungen" unter Führung der Deutschen Gewerkschaften in Schleswig-Holstein realisiert.[10] Die Grundsteinlegung des Sonderprogramms fand am 5. März 1950 durch Hans Böckler, der am 16. Februar 1951 schon verstarb, in der dann später nach ihm benannten Siedlung („Böcklersiedlung“) in Neumünster[11] als größtes Einzelbauvorhaben des Sonderprogramms statt. Die Grundsteinlegung dieses ersten Projektes des Sonderprogramms auf der Großbaustelle in Neumünster gilt daher als baulicher Beginn des systematischen Sozialen Wohnungsbaus in der Bundesrepublik Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg.[12]

Die politischen Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in der Bundesrepublik Deutschland mündeten dann in das I. (1950) und II. (1956) Wohnungsbaugesetz. In der DDR blieb der Wohnungsbau staatlich organisiert.[13][14]

Nationalsozialistischer Ursprung des BegriffsBearbeiten

Der Ursprung des Begriffs „sozialer Wohnungsbau“ ist nicht eindeutig geklärt. Tilman Harlander und Gerhard Fehl verweisen auf einen nationalsozialistischen Ursprung des Begriffs.[15] Er sollte den überkommenen Begriff des „Volkswohnungsbaus“ aus der Zeit des Kaiserreichs ersetzen und diente als Kampfbegriff der Deutschen Arbeitsfront, die ihn im Sinne eines „vorbildlichen Sozialstaates“ verwendete. In der DDR wurde die Verwendung des Worts ähnlich wie bei anderen nationalsozialistischen Prägungen vermieden. Im Westdeutschland der Nachkriegszeit wurde der Begriff weiter verwendet.[16]

Vom sozialen Wohnungsbau zur sozialen WohnraumförderungBearbeiten

Aus einer Tradition der Wohnungsreform und des öffentlichen Wohnungsbaus der Weimarer Republik und seinen beeindruckenden qualitativen Ergebnissen des modernen Bauens („Neues Bauen“) entstanden nach dem Zweiten Weltkrieg zwei Entwicklungsstränge.

  • Ein staatlicher Massenwohnungsbau in der DDR, der über drei Qualitätsperioden vom Bauen in der nationalen Tradition (1950er Jahre) über eine Phase der internationalen Moderne (1960er Jahre) zum massenhaften Plattenbau in Neubaugebieten und den Innenstädten führte.
  • Der soziale Wohnungsbau der Bundesrepublik war dagegen von Anfang an durch ein Nebeneinander von Miet- und Genossenschaftswohnungen und der Förderung des Wohnungseigentums für die im Gesetz beschriebenen Gruppen und häufig in Kombination mit der steuerlichen Förderung durch die Wohnungsgemeinnützigkeit gekennzeichnet.[17] Für den Mietwohnungsbau, der anfangs als Lückenschließung von Kriegsbrachen, später aus Neubau auf der grünen Wiese und seit den 1970er Jahren auch als Ersatzneubau in Stadterneuerungsgebieten durchgeführt wurde, waren anfangs städtische Gesellschaften die wichtigsten Akteure; sie übernahmen eine wichtige stadt- und sozialpolitische Rolle.

Seit den 1980er Jahren wurden die Länderprogramme zunehmend für private Investoren geöffnet.

Der soziale Wohnungsbau nach dem II. Wohnungsbauförderungsgesetz und nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung ist prinzipiell als ein Vertrags- und Finanzierungsinstrument organisiert. Durch unterschiedliche Formen von Subventionen (Baukosten- und Aufwendungszuschüsse, Zinsverbilligung) werden die Mieten unter die Kostenmiete gesenkt und dadurch für die berechtigten unteren Einkommensgruppen geöffnet. Bedingt durch die Laufzeit der Verträge fallen die Bestände des sozialen Wohnungsbaus nach einigen Jahrzehnten dem allgemeinen, durch die Mietengesetzgebung regulierten Markt zu. Dadurch verringert sich der Bestand, seitdem der neu hinzukommende soziale Wohnungsbau deutlich verringert wurde. Eine deutsche Spezialität im europäischen Vergleich ist die Existenz eines quasi sozialen Wohnungsbaus kommunaler Wohnungsbestände. Sie liegen rechtlich außerhalb der Regelungen des sozialen Wohnungsbaus, unterliegen oft faktisch aber ähnlichen Miet- und Belegungsregelungen aufgrund politischer Entscheidungen ihrer öffentlichen Gesellschafter. Dieser quasi soziale Wohnungsbau umfasst jeweils große Teile des komplexen Wohnungsbaus der DDR sowie der aus den Bindungen gefallenen früheren Bestände nach Ende der Bindungsfristen, wobei diese Bestände seit der Jahrhundertwende durch Privatisierung verringert werden (siehe zum Beispiel „Landesentwicklungsgesellschaft“).

Dieser frühere soziale Wohnungsbau wurde im Jahr 2001 durch ein wohnungspolitisches Förderinstrumentarium des Bundes und der Länder abgelöst, das aus mehreren Handlungsebenen besteht. Einen Anteil am Niedergang des sozialen Wohnungsbaus in der Bundesrepublik und die Neugestaltung und -organisation der Wohnraumförderung hatte auch die "Neue Heimat-Affäre" ab 1982.[18]

In den Jahren 2004–2019 hat sich durch das Auslaufen zeitlich limitierter Sozialwohnungsbindung der verfügbare Bestand an Sozialwohnung laut dem Handelsblatt jedoch halbiert,[19][20] obwohl der Wohnungsbau insgesamt sich auf einem zunehmenden Trend befindet (Stand 2020).[21] Diese Problematik wird angeprangert von Opposition[22] und der deutschen Presse.[23][24]

Soziale WohnraumförderungBearbeiten

Selbst bei den guten Rahmenbedingungen in weiten Teilen der Bundesrepublik Deutschland und trotz des im Wesentlichen ausgeglichenen Wohnungsmarktes gibt es Haushalte, die sich aus eigener Kraft – aufgrund zu geringen Einkommens oder aufgrund sozialer Merkmale und besonderer Bedürfnisse – nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung werden private Investoren und kommunale Wohnungsunternehmen dabei unterstützt, preiswerte Mietwohnungen für Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten am allgemeinen Wohnungsmarkt bereitzustellen. Gefördert wird vor allem die Modernisierung von vorhandenem Wohnraum zu Gunsten dieser Zielgruppen und der Erwerb kommunaler Belegungsrechte im Bestand. Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung wird von zahlreichen Ländern und Gemeinden die Schaffung von alters- und behindertengerechtem Wohnraum gefördert.

Seit 1949 haben es deshalb alle Bundesregierungen als erforderlich angesehen, die soziale Wohnraumförderung als ein wesentliches Element einer sozial verantwortlichen Wohnungspolitik zu fördern. Bis Ende 2006 hat der Bund deshalb im Haushalt des Bundesministeriums für Verkehr, Wohnungswesen und Stadtentwicklung den Ländern zur Wahrnehmung dieser Aufgabe auf der Grundlage des Art. 104a Abs. 4 Grundgesetz (GG) in Verbindung mit dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) vom 1. Januar 2002[25] jährliche Finanzhilfen in wechselnder Höhe zur Verfügung gestellt.

Mit dem Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom 1. September 2006 („Föderalismusreform[26]) war mit der Neufassung des Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG die soziale Wohnraumförderung in die ausschließliche Gesetzgebungskompetenz der Länder übergegangen. Soweit das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) des Bundes nicht durch landesrechtliche Regelungen ersetzt wurde, blieb es weiterhin gültig. Darüber hinaus war Art. 104a Abs. 4 GG a.F. gestrichen und die Wohnraumförderung auf die Länder übertragen worden. Gemäß dem neu in das Grundgesetz eingefügten Art. 143c GG und dem darauf basierenden Entflechtungsgesetz (Art. 13 des Föderalismusreform-Begleitgesetzes, BGBl. 2006 I S. 2098, 2102) standen den Ländern für die wegfallenden Finanzhilfen für die Jahre 2007 bis 2019 Kompensationsleistungen des Bundes zu. Für die Jahre 2007 bis 2013 zahlte der Bund jährlich rund 518 Mio. Euro an die Länder; danach sollte die Notwendigkeit dieser Transferleistungen überprüft werden.

Am 21. Februar 2019 wurde das Grundgesetz erneut geändert und Teile der Föderalismusreform in Bezug auf die Bundesfinanzhilfen im sozialen Wohnungsbau im Bundestag revidiert. Damit können die Länder auch nach 2019 für den Wohnungsbau wieder unterstützt werden. Die Bereitstellung von mindestens 2 Mrd. Euro zweckgebunden für den sozialen Wohnungsbau pro Jahr wurde vereinbart.

WohngeldBearbeiten

Das Wohngeld ist ein kompensatorisches Element in der grundsätzlich marktwirtschaftlich ausgerichteten Wohnraum- und Mietenpolitik in Deutschland. Damit einkommensschwächere Haushalte die Wohnkosten für angemessenen und familiengerechten Wohnraum tragen können, werden sie in den alten Ländern seit 1965 und in den neuen Ländern seit 1991 durch Wohngeld unterstützt. Auf Wohngeld besteht ein Rechtsanspruch, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Wohngeld bewirkt, dass die begünstigten Haushalte nicht auf ein ganz besonders preisgünstiges und deshalb enges Marktsegment im Wohnraumbestand beschränkt sind, sondern sie Zugang zu Wohnraum mit durchschnittlichen Kosten haben. Dies unterstützt auch die Erhaltung und Schaffung stabiler Bewohnerstrukturen in den Wohnquartieren. Seit dem 1. Januar 2005 wird Wohngeld nur noch an Nicht-Transferleistungsbezieher geleistet, da bei Transferleistungsbeziehern die Unterkunftskosten von der Transferleistungsstelle berücksichtigt werden (Transferleistungen sind insbesondere Arbeitslosengeld II, Sozialhilfe, Bafög, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung).

EigentumsförderungBearbeiten

Die Bauliche Selbsthilfe ist ein Instrument der Eigentumsförderung auch innerhalb des sozialen Wohnungsbaus, um die Eigentumsbildung insbesondere junger Familien ohne oder mit wenig Eigenkapital zu ermöglichen.

Ziel der Eigentumsförderung durch die Eigenheimzulage war es, „Schwellenhaushalten“ und dabei vorrangig Familien mit Kindern verstärkt den Neubau oder den Erwerb eigenen Wohneigentums zu erleichtern. Die Eigenheimzulage (EHZ) wurde abgeschafft; Neufälle erhalten ab dem 1. Januar 2006 keine EHZ mehr (Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage).

Bausparförderung, Wohnungsbauprämie und ArbeitnehmersparzulageBearbeiten

Angesichts der zunehmenden Tendenz zum Wohneigentum unterstützt der Staat das Bausparen durch die Gewährung von Wohnungsbauprämien und Arbeitnehmer-Sparzulagen.

AltersvermögensgesetzBearbeiten

Die selbstgenutzte Wohnimmobilie wird als ein Element der privaten Alterssicherung angesehen, obwohl angesichts der demographischen Entwicklung und der in einigen Regionen vorhandenen massiven Wohnungsleerstände einige Zweifel angebracht sind, ob diese Form der Vermögensbildung überall so sicher ist wie früher angenommen. Die Grundidee ist, dass nach der Abzahlungsphase das mietfreie Wohnen im Alter den Lebensstandard gegenüber dem Wohnen zur Miete erhöht oder ein Absinken vermeidet und finanziellen Spielraum lässt. Bei der seit 2002 bestehenden staatlich geförderten privaten Altersvorsorge („Riester-Rente“) wird das selbstgenutzte Wohneigentum in der Form des Entnahmemodells berücksichtigt (§ 92a, § 92b EStG).

Wohnwirtschaftliche Förderprogramme der KfW-FörderbankBearbeiten

Zum 1. Januar 2005 haben Bundesregierung und KfW-Förderbank[27] die wohnwirtschaftlichen Programme umgestaltet. Das neue Programmangebot integriert bisher getrennte Programme und wird zielgenauer auf die verschiedenen Nutzerbedürfnisse zugeschnitten. Antragsteller, die ihre Gebäude sanieren und energetisch verbessern wollen, finden ein übersichtlicheres Programmangebot, von der geförderten Einzelmaßnahme bis hin zum komplexen Maßnahmenpaket. Darüber hinaus wird der Neubau energiesparender Gebäude, Errichtung und Erwerb von Fotovoltaikanlagen sowie die Schaffung von Wohneigentum gefördert. Die Förderung erfolgt über die Bereitstellung.

Initiative kostengünstig und qualitätsbewusst bauenBearbeiten

Die Bundesregierung fördert darüber hinaus die „Initiative kostengünstig qualitätsbewusst Bauen“, die umfassend über die Möglichkeiten des kostengünstigen qualitätsbewussten Bauens und Modernisierens informiert.

Sozialer Wohnbau in ÖsterreichBearbeiten

 
Der Gemeindebau Karl-Marx-Hof in Wien mit über 1.200 Wohneinheiten

In österreichischen Städten entstanden ab Beginn des 20. Jahrhunderts (z. B. durch den Wohnungsfürsorgefonds), besonders stark jedoch in den 1920er- und frühen 1930er-Jahren sowie zwischen den 1950er- und 1970er-Jahren zahlreiche soziale Wohnbauprojekte, meist Gemeindebau genannt. Diese waren häufig in Hofform angelegt und hatten vier bis sechs Etagen. Neuere Gemeindebauprojekte haben vielfältigere Erscheinungsformen. So gibt es in Wien neuerdings Gemeindewohnungen in Hochhäusern und in Linz ist das Vorreiterprojekt des ökologischen Städtebaus, die Solar City, ebenfalls ein gemeinnütziges Wohnbauprojekt.

Das österreichische System der sozialen Wohnversorgung ist durch einen engen Zusammenhang zwischen Wohnbauförderung und dem Agieren gemeinnütziger Bauvereinigungen qua Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gekennzeichnet, welche durch die Wohnungsgemeinnützigkeit steuerliche Begünstigungen erhalten und privilegierter Fördernehmer in der Wohnbauförderung sind, hierfür jedoch Regeln bzgl. günstiger Mietpreise – auch bei Auslaufen der Bindungen der Wohnbauförderungen – und kontinuierlichen Neubaus unterliegen.[28]

Umorientierung der BauaufgabeBearbeiten

Während in den Jahrzehnten nach den beiden Weltkriegen des 20. Jahrhunderts die soziale Wohnversorgung weitgehend in Händen der Kommunen lag, übernehmen in Österreich seit den 1980er Jahren zunehmend gemeinnützige Bauvereinigungen die Aufgabe einer für breite Bevölkerungsschichten erschwinglichen Wohnversorgung und Wohnhausverwaltung. Obwohl beispielsweise die Stadt Wien noch immer rund 230.000 Bestandswohnungen verwaltet, liegt der Anteil der unter gemeinnützigen Rahmenbedingungen errichteten und obsorgten Wohnungen im Jahr 2007 bei über 20 Prozent, im städtischen Geschossbau bei rund 40 Prozent. In Mittel- und Kleinstädten übernehmen beinahe ausschließlich gemeinnützige Bauvereinigungen die Verwaltung ehedem kommunaler Wohnungen.

VerbandsorganisationBearbeiten

Der – im Gegensatz etwa zu Deutschland – aufrechterhaltene Sektor der gemeinnützigen Bauvereinigungen umfasst derzeit (2008) 193 Unternehmen; 101 von ihnen sind Wohnungsgenossenschaften. Die ältesten dieser Wohnungsgenossenschaften stammen aus den Jahren 1895 und 1907, seit 1946 sind sie – gemeinsam mit gemeinnützigen Kapitalgesellschaften – in der Dachorganisation Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen (gbv-Verband) eingegliedert. Der gesamte österreichweite Verwaltungsbestand der „Gemeinnützigen“ beläuft sich auf rund 815.000 Wohnungen (Stand 2009)[29] in den Rechtsformen von 99 Genossenschaften, 81 Gesellschaften mit beschränkter Haftung und 10 Aktiengesellschaften.[30]

Praxis und WirtschaftlichkeitBearbeiten

Generaldirektor des größten gemeinnützigen Unternehmens Sozialbau AG ist seit 1984 Herbert Ludl. Ludl besetzt im gbv-Verband die Funktion des stellvertretenden Obmannes und tritt als Autor sowie Herausgeber zahlreicher Bücher und Broschüren zum Themenbereich des gemeinnützigen Wirtschaftens im Wohnungsbereich hervor. Unter seiner Leitung fand bereits 18 Mal das international besetzte Diskussionsforum „Wohnwirtschaftliche Tagung“ statt, dessen Ergebnisse jeweils in Beitragsbänden publiziert werden. Einen konzisen Blick auf den „österreichischen Weg“ einer sozialen Wohnversorgung wirft die 2007 erschienene Broschüre „Gemeinnützige Bauvereinigungen in Österreich“, in der Ludl die Zusammenhänge zwischen dem österreichischen System der Wohnbauförderung und den Besonderheiten der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft beschreibt. Österreichs Wohnbauförderung konzentriert sich auf die so genannte „Objektförderung“, der Anteil an „subjektiven“ Unterstützungen in Form von Wohnbeihilfen hält sich daher im internationalen Vergleich auf sehr niedrigem Niveau. Die zitierte Broschüre wurde vom gbv-Verband editiert und ist zudem in deutscher und englischer Sprache als Download auf dem Web-Portal der Sozialbau AG platziert. Die Förderung der Wohnbaumaßnahmen über den Umweg der Hausverwaltungen wird zunehmend stark kritisiert. Zwar erleichtert eine solche Vorgangsweise den administrativen Aufwand vor grundlegenden Sanierungen, oft werden aber genau dadurch die individuellen Interessen und Bedürfnisse gar nicht berücksichtigt und somit Nutzungsberechtigte gänzlich um die ihnen zugedachte Förderungen gebracht. Die überflüssigen Mittel müssen dann anderwärtig verwendet werden und können als „Quersubventionierung“ vor allem auch nicht-förderungswürdiger Interessen angesehen werden.

Rolle im KlimaschutzBearbeiten

Eine wesentliche Funktion erfüllt der gemeinnützige Wohnbausektor Österreichs im Rahmen der weltweit diskutierten Klimaschutz-Strategie, also der Erfüllung des so genannten Kyoto-Zieles. Mit einer derzeitigen jährlichen Rate bei Energie sparenden Sanierungen und Modernisierungen von über 5 Prozent im Mietwohnungsbestand liegen „die Gemeinnützigen“ über ihrem Plansoll und übertreffen den privaten Wohnbausektor deutlich. Rund zwei Drittel des ab den 1950er Jahren errichteten gemeinnützigen Wohnbaubestandes sind bereits zumindest einmal saniert. Es werden dabei – mit Hilfe angesparter Mittel sowie unter Inanspruchnahme öffentlicher Förderungsgelder – bis zu 70 Prozent an Ressourcen-Einsparungen erzielt.

Der GBV skizzierte im März 2010:[31]

  • Zwischen 2001 und 2009 weitete sich das reale Sanierungsvolumen von 337 Mio. Euro (nominell: 355 Mio. Euro) um über 44 % auf 490 Mio. Euro (nominell: 594 Mio. Euro) aus.

Das ist ein Fünftel – gemessen am gesamten Neubauvolumen der GBV.

  • 2010 wird mit einer weiteren Erhöhung auf rund 510 Mio. Euro (nominell: 624 Mio. Euro) gerechnet.
  • Wesentlichen Anteil an der Ausweitung der Sanierungsleistung hat die thermische Sanierung des gemeinnützigen Wohnungsbestandes. Sie kletterte seit den 1980ern von anfangs jährlich 3.500 Wohnungen auf 12.000 sanierte Mietwohnungen in den 1990ern auf über 15.000 Sanierungen im Jahr 2009.
  • Dazu verbessert die GBV pro Jahr in rund 5.500 von ihr verwalteten Eigentumswohnungen deren energetischen Standard.
  • Die kontinuierliche Bestandssanierung hilft insgesamt 5.800 Arbeitsplätze im Bau- und Baunebengewerbe sichern sowie jährlich rund 45.000 Tonnen CO2-Emissionen einsparen.
  • Sie dazu geführt, dass die gemeinnützige Wohnungswirtschaft den höchsten Prozentsatz thermisch sanierter Wohnungen aufweist. Bezogen auf den vor 1980 errichteten Wohnungsbestand liegt die durchschnittliche jährliche Sanierungsrate im eigenen Mietwohnungsbestand bei 6 %, inklusive Eigentumssektor bei 5 %;
  • gemessen an allen Baualterklassen bis 2001 sind

es insgesamt 3,1 %; etwa das Dreifache wie bei gewerblichen und privaten Vermietern bzw. Wohnungseigentümergemeinschaften.

EnergieeffizienzBearbeiten

Im Wohnhaus-Neubau sowie bei sanierten Wohnhausanlagen wird weitgehend der Niedrigenergiehaus-Standard erreicht. Einige Wohnungsunternehmen versuchen sich derzeit mit dem Bau von Passivhäusern. Unter Beteiligung der gemeinnützigen Bauvereinigungen sind in Österreich hierzu mehrere Demonstrationsobjekte entstanden, in Wien befindet sich gerade Europas größtes Experimentierfeld für passivhaus-geeignete Klimatechniken in Entwicklung, der Stadtteil „Eurogate“, der im Endausbau rund 900 Wohnungen umfassen wird.

Siehe auchBearbeiten

LiteraturBearbeiten

Geschichte
  • Kerstin Dörhöfer: Erscheinungen und Determinanten staatlich gelenkter Wohnungsversorgunge in der Bundesrepublik Deutschland. Zur Planung und Durchführung des Wohnungsbau für die „breiten Schichten des Volkes“ (sozialer Wohnungsbau). Berlin 1978
  • Tilman Harlander, Gerhard Fehl (Hrsg.): Hitlers Sozialer Wohnungsbau 1940–1945. Wohnungspolitik, Baugestaltung und Siedlungsplanung. Hamburg 1986
  • Jürgen Mümken: Kapitalismus und Wohnen. Ein Beitrag zur Geschichte der Wohnungspolitik im Spiegel kapitalistischer Entwicklungsdynamik und sozialer Kämpfe. Lich 2006
Wandel des sozialen Wohnungsbaus durch Transformation der sozialen Sicherungssysteme
  • Hans Jörg Duvigneau: Die neue Rolle der Wohnungsunternehmen. Vom Instrument der Verteilungspolitik zum wirtschaftlich agierenden Dienstleistungsunternehmen mit sozialem Anspruch – kann das gutgehen? Darmstadt 2001, schader-stiftung.de (PDF; 38 kB)
  • Volker Eick, Jens Sambale (Hrsg.): Sozialer Wohnungsbau, Arbeitsmarkt(re)integration und der neoliberale Wohlfahrtsstaat in der Bundesrepublik und Nordamerika, Working Paper # 3 des John-F.-Kennedy-Institutes für Nordamerikastudien an der Freien Universität Berlin, 2005, ISBN 3-88646-056-8, GoogleBooks
  • Björn Egner, Nikolaos Georgakis, Hubert Heinelt, Reinhart C. Bartholomäi 2004: Wohnungspolitik in Deutschland. Positionen. Akteure. Instrumente. Darmstadt 2004
  • Johann Friedrich Geist, Dieter Kürvers: Das Berliner Mietshaus. Band 3: 1945–1989. Prestel, München 1989, ISBN 3-7913-0719-3.
  • Thomas Knorr-Siedow: Trends im sozialen Wohnungsbau und in der Arbeitsmarktpolitik in Deutschland. In: Volker Eick, Jens Sambale (Hrsg.): Sozialer Wohnungsbau, Arbeitsmarkt(re)integration … 2005
  • Claudia Pfeiff: Diskussionsbericht der Expertenrunde „Wohnen“: Die Versorgung mit Wohnraum als Aufgabe der Daseinsvorsorge – über die Existenzberechtigung von Wohnungsunternehmen in öffentlicher Hand. Schader-Stiftung, 2002, schader-stiftung.de (PDF; 54 kB)
  • Interview mit dem Immobilienbesitzer Robert Vogel über ganz legale Schlupflöcher. In: Die Zeit, Nr. 35/1996
International
  • Christiane Droste, Thomas Knorr-Siedow: Large Housing Estates in Germany, Policies and Practices. Utrecht University, 2004
  • Allan Murie, Thomas Knorr-Siedow, Ronald van Kempen: Large Housing Estates in Europe, General Developments and Theoretical Back-grounds. Utrecht 2003
Österreich
  • Manfred Wiltschnigg: Wirtschaftshistorische Aspekte des sozialen und kommunalen Wohnbaus in Ostösterreich. Dissertation, Graz 2002

WeblinksBearbeiten

Commons: Sozialer Wohnungsbau – Sammlung von Bildern, Videos und Audiodateien

EinzelnachweiseBearbeiten

  1. Jan Kuhnert, Olof Leps: Es ist Zeit für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit. In: Neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Springer Fachmedien Wiesbaden, 2017, ISBN 978-3-658-17569-6, S. 261–274, S. 263, doi:10.1007/978-3-658-17570-2_9 (springer.com [abgerufen am 28. Februar 2017]).
  2. Jan Kuhnert, Olof Leps: Es ist Zeit für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit. In: Neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Springer Fachmedien Wiesbaden, 2017, ISBN 978-3-658-17569-6, S. 261–274, S. 266, doi:10.1007/978-3-658-17570-2_9 (springer.com [abgerufen am 28. Februar 2017]).
  3. Jan Kuhnert, Olof Leps: Das Dauerprogramm der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit. In: Neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Springer Fachmedien Wiesbaden, 2017, ISBN 978-3-658-17569-6, S. 285–328, S. 291, doi:10.1007/978-3-658-17570-2_11 (springer.com [abgerufen am 28. Februar 2017]).
  4. Buchreihe Die Demonstrativbauvorhaben des Bundesministeriums für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung
  5. Ulrike Haerendel: Wohnungspolitik im Nationalsozialismus Zeitschrift für Sozialreform, ohne Jahr, S. 843–879, 850
  6. Rabeler, Gerhard: „Wiederaufbau und Expansion westdeutscher Städte 1945 – 1960 im Spannungsfeld von Reformidee und Wirklichkeit“, in: Schriftenreihe des Deutschen Nationalkomitees für Denkmalschutz, Band 39, Bonn, 1997
  7. Statistisches Landesamt Schleswig-Holstein (Hrsg.):"Flüchtlingsgeschehen in Schleswig-Holstein infolge des 2. Weltkriegs im Spiegel der amtlichen Statistik, Kiel 1974
  8. Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (Hrsg.): „Was wir wollen“; Mitteilungsblatt Nr. 1, Kiel Januar 1948
  9. [4] Brintzinger, Dr. Ottobert: „Gründung und allgemeine Entwicklung“, in: „50 Jahre Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. Kiel“:, Kiel 1996; S. 25 ff
  10. Reinhold Nimptsch: „Produktive Flüchtlingshilfe der Gewerkschaften: Neue Organisationsmethoden für den Bau von 10.000 Wohnungen“; Köln 1950
  11. Astrid Holz, Dietmar Walberg, et al: Siedlungen der 50er Jahre – Modernisierung oder Abriss? Methodik zur Entscheidungsfindung über Abriss, Modernisierung oder Neubau in Siedlungen der 50er Jahre. Endbericht. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung -BBR-, Bonn (Förderer); Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V., Kiel (Ausführende Stelle); Bauforschungsbericht Nr. 56; Kiel 2006. ISBN 978-3-8167-7481-5
  12. Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (Hrsg.): Johannes Scharre/Ulrich Haake: „Der Bau von 10.000 Flüchtlingswohnungen in Schleswig-Holstein (ERP-Sonderprogramm 1950) – Ergebnis, Methode, Erfahrungen und Folgerungen“, / Arbeitsgemeinschaft für produktive Flüchtlingshilfe e. V.; (Forschungsbericht im Auftrag des Bundesministeriums für den Wohnungsbau Nr. 148 (2404/05)); Bauforschungsbericht der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. Nr. 2, Kiel 1952
  13. Rosemarie Mieder: DDR-Wohnungspolitik: Alle Ressourcen in den Neubau Website des Berliner Mietervereins, 10. Oktober 2014
  14. Hendrik Mühlenbrock: Wohnungsbau nach dem Krieg: Akteure und Organisation der BRD/DDR 13. Februar 2017
  15. Harlander, Tilman/Fehl, Gerhard (1986): Wohnungspolitik, Baugestaltung und Siedlungsplanung in der Zeitschrift ,Der Soziale Wohnungsbau in Deutschland' 1941–1945. Eine EinfUhrung der Herausgeber, in: Hariander/Fehl (Hrsg.): Hiders Sozialer Wohnungsbau 1940–1945: Aufsatze und Rechtsgrundlagen zur Wohnungspolitik, Baugestaltung und Siedlungsplanung, Hamburg: Christians, S. 7.
  16. Christine Hannemann: Die Platte: industrialisierter Wohnungsbau in der DDR, Wiesbaden 1996, S. 150.
  17. Jan Kuhnert, Olof Leps: Neue Wohnungsgemeinnützigkeit - Springer. S. 3, doi:10.1007/978-3-658-17570-2 (springer.com [abgerufen am 27. Februar 2017]).
  18. Reportage & Dokumentation: Geschichte im Ersten: Korruption und Wohnungsbau | ARD Mediathek. Abgerufen am 27. Juli 2020.
  19. https://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/wohnungsbau-erneut-42-000-sozialwohnungen-weniger-in-deutschland/24901982.html?ticket=ST-4658873-cwWJMugsEaaGKxdfmxxm-ap1
  20. https://www.zeit.de/politik/deutschland/2019-08/sozialer-wohungsbau-weniger-sozialwohnungen-deutschland
  21. https://www.handelsblatt.com/politik/konjunktur/nachrichten/statistisches-bundesamt-wohnungsbau-in-deutschland-auf-hoechstem-stand-seit-fast-20-jahren/25886418.html?nlayer=Themen_11804704
  22. https://www.manager-magazin.de/lifestyle/artikel/miete-zahl-der-sozialwohnungen-in-deutschland-geht-drastisch-zurueck-a-1273129.html
  23. https://www.welt.de/wirtschaft/bilanz/article199813712/Bezahlbarer-Wohnraum-Beim-sozialen-Wohnungsbau-draengt-die-Zeit.html
  24. https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/wohnungsnot-sozialer-wohnungsbau-deutschland-enteignungen-1.4445596
  25. BGBl. 2001 I S. 2376.
  26. BGBl. 2006 I S. 2034.
  27. KfW-Förderbank
  28. Jan Kuhnert, Olof Leps: Neue Wohnungsgemeinnützigkeit - Springer. S. 179 ff., doi:10.1007/978-3-658-17570-2 (springer.com [abgerufen am 27. Februar 2017]).
  29. Fakten und Analysen: Wohnungen, Bauleistung, abgerufen am 6. Februar 2011.
  30. Historischer Abriss, abgerufen am 19. Mai 2011.
  31. Gemeinnütziger Wohnbau - Bilanz und Ausblick., 8. März 2010.