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Grundstück

ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt verzeichnet wird

Das Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der in Deutschland im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt (§ 3 Abs. 1 GBO) oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist.

Inhaltsverzeichnis

AllgemeinesBearbeiten

Demnach ist ein Grundstück ein abgegrenzter Teil, der mithin von einer Grundstücksgrenze umgeben ist, die als Begrenzungslinie das Grundstück gegenüber Nachbargrundstücken abgrenzt. Erst durch Grundstücksgrenzen verwandelt sich die weite, ungeteilte Erdoberfläche in Grundstücke.[1] Das Herrschaftsrecht des Eigentümers endet an der Grundstücksgrenze, die optisch sichtbar auch durch Abmarkungen oder Einfriedungen gekennzeichnet werden kann. Als Abmarkung zwischen landwirtschaftlichen Grundstücken dienten unter anderem über Jahrhunderte und partiell noch heute Lesesteinhaufen. Diese Steine mussten zur Kultivierung mühsam per Hand von den Feldern geräumt werden und wurden platzsparend an den Rändern von Äckern zu Haufen aufgetürmt. Einfriedungen erfüllten den gleichen Zweck und bestanden aus Pflanzen (wie Hecken) oder Materialien (wie Zäunen). Grundstücksgrenzen sind vermessungstechnisch festgelegte gedachte Linien, die ein Grundstück von einem anderen Grundstück trennen. Die Grundstücksgrenze entscheidet im Nachbarrecht über Fragen wie Überhang (§ 910 BGB) von Pflanzen oder Überbau (§ 912 BGB) von Gebäuden.

UmfangBearbeiten

Eine Legaldefinition (gesetzliche Definition) des Grundstücks gibt es nicht. Dass es nicht nur als zweidimensionale Fläche aufzufassen ist, ergibt sich aus der materiell-rechtlichen Vorschrift des § 905 Satz 1 BGB. Demnach erstreckt sich ein Grundstück auch auf den Raum über der Erdoberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. Als Raum über der Oberfläche ist der Luftraum senkrecht über dem Grundstück zu verstehen.[2]

Allerdings gibt es im Hinblick auf die räumliche Dimension Einschränkungen des Eigentumsrechts. Nach § 905 Satz 2 BGB hat der Eigentümer nämlich Einwirkungen dann zu dulden, wenn keine konkrete Beeinträchtigung seiner Interessen gegeben ist. Dies ist der Fall bei Einwirkungen, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass der Eigentümer an der Ausschließung kein Interesse hat. So besteht eine Duldungspflicht gegenüber dem Überflug durch zugelassene Luftfahrzeuge. Durch § 1 Abs. 1 LuftVG ist die öffentlich-rechtliche Befugnis zur Benutzung des Luftraumes für die private und hoheitliche ausgeübte Luftfahrt gewährleistet. Umstritten ist, ob der Eigentümer über seinem Grundstück schwebende Kranausleger zu dulden hat. Ist der Grundstückseigentümer Stromabnehmer, muss er die Verlegung einer Stromleitung auf seinem Grundstück dulden (§ 8 Abs. 1 Satz 1 VO über die Versorgung mit Elektrizität). Das gilt auch für Gas-, Wasser- und Fernwärmeleitungen und nach § 76 Telekommunikationsgesetz auch für Telekommunikationsleitungen.

Der Umfang (Inhalt) des Grundstückseigentums ist aber nicht nur räumlich, sondern auch sachlich begrenzt. Das betrifft insbesondere die Bodenschätze unter der Oberfläche. Hier wird zwischen "grundeigenen" und "bergfreien" Bodenschätzen unterschieden (§ 3 BBergG). Grundeigene Bodenschätze gehören zum Eigentum am Grundstück i. S. d. § 905 BGB. Das sind nach § 3 Abs. 4 Nr. 2 BBergG insbesondere Kies, Sand, Ton, Lehm oder Torf. Bergfreie Bodenschätze hingegen werden vom Herrschaftsrecht des Grundstückseigentümers nicht umfasst. Hierzu gehören nach § 3 Abs. 3 BBergG beispielsweise Gold, Silber, Eisen und viele weitere Erze. Das Eigentum an einem im Boden verborgenen Schatz ist durch das Schatzregal geregelt.

Einwirkungen auf dieses dreidimensionale Grundstück kann der Eigentümer im Rahmen des Absolutheitsprinzips verbieten (§ 1004 BGB). Ragt bspw. ein Dachgesims in den Luftraum des Nachbargrundstücks hinein, so liegt eine Beeinträchtigung vor.[3]

Zum Grundstück gehören die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks (§ 93, § 94 BGB) und das Zubehör eines Grundstücks (§ 97 BGB). Grund und Boden sowie die damit fest verbundenen Gebäude und baulichen Anlagen bilden eine sachliche und rechtliche Einheit, so dass diese grundsätzlich (Ausnahmen: Wohnungseigentum, Teileigentum und Erbbaurecht) keinen unterschiedlichen Eigentümer haben können.

FlurstückBearbeiten

Vom Begriff des Grundstücks ist der des Flurstücks zu unterscheiden. Ein Grundstück besteht aus einem (einfaches Grundstück) oder mehreren (zusammengesetztes Grundstück) Flurstücken, die auch räumlich voneinander getrennt liegen können (§ 2 Abs. 2 GBO). Das Flurstück ist die kleinste Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters. Ein Grundstück, das mit Gebäuden bebaut ist oder bebaut werden darf, wird auch als Baugrundstück bezeichnet. Mehrere Grundstücke können im Grundbuch durch Erklärung des Eigentümers zu einem einzigen Grundstück vereinigt werden. Auch ist es möglich, ein Nebengrundstück (etwa nur mit der Garage bebaut) einem Hauptgrundstück (bebaut mit dem Wohnhaus) als Bestandteil im Grundbuch zuzuschreiben. Letztlich ist es auch möglich, von einem bestehenden Grundstück nach Vermessung und Zerlegung im Liegenschaftskataster eine Teilfläche abzuschreiben und ein neues, eigenes Grundstück in das Grundbuch einzutragen (Grundstücksteilung).

Buchungsfreie GrundstückeBearbeiten

Nach § 3 Abs. 1 GBO erhält jedes Grundstück im Grundbuch ein Grundbuchblatt. Ausnahme sind nach § 3 Abs. 2 GBO die „buchungsfreien Grundstücke“, die dem Bund, den Ländern, Gemeinden und anderen Kommunalverbänden gehören (öffentliche Grundstücke). Ferner gehören hierzu die Grundstücke der Kirchen, Klöster und Schulen, Wasserläufe, öffentliche Wege und dem öffentlichen Verkehr dienenden Bahnunternehmen. Sie alle sind zwar buchungsfähig, aber nicht buchungspflichtig; ein Grundbuch wird hierfür nicht von Amts wegen angelegt.[4] Diese Grundstücke sind ihrer Nutzungsart nach nicht dazu bestimmt, am Grundstücksverkehr teilzunehmen. Berühmte Ausnahme ist der Kölner Dom, der im Grundbuch von Köln eingetragen ist; als Eigentümer ist die „Hohe Domkirche (vertreten durch das Metropolitankapitel) in Köln“ vermerkt.[5]

Betriebsgrundstück/PrivatgrundstückBearbeiten

 
Hinweisschild auf ein Privatgrundstück

Ein Grundstück, das ausschließlich und unmittelbar in einem Betrieb/Unternehmen genutzt wird, gehört zum notwendigen Betriebsvermögen und muss in der Bilanz auf der Aktivseite ausgewiesen werden. Es gilt mithin eine Aktivierungspflicht nach § 266 Abs. 2 A II Nr. 1 HGB. Diese Vorschrift fasst Grundstücke und Bauten in einer Bilanzposition zusammen, doch müssen in der Buchhaltung für Grundstücke und Aufbauten getrennte Konten geführt werden. Der getrennte Ausweis hängt mit der Frage der Abnutzbarkeit zusammen. Grundstücke gehören zu den nicht abnutzbaren Sachanlagen und dürfen deshalb nicht abgeschrieben werden. Eigenbetrieblich genutzte Grundstücksteile brauchen nicht als Betriebsvermögen behandelt zu werden, wenn ihr Wert im Verhältnis zum Wert des ganzen Grundstücks von untergeordneter Bedeutung ist. Das ist der Fall, wenn ihr Wert im Verhältnis zum Wert des ganzen Grundstücks sowohl weniger als 1/5 des Wertes ausmacht als auch unter 20.500 Euro liegt.[6] Wird der Gewinn durch Betriebsvermögensvergleich ermittelt, können Grundstücke und Grundstücksteile, die nicht eigenbetrieblich genutzt werden und nicht eigenen Wohnzwecken dienen, als gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt werden, wenn sie in einem objektiven Zusammenhang mit dem Betrieb stehen und ihn zu fördern bestimmt und geeignet sind. Privatgrundstücke sind danach alle Grundstücke, die nicht als Betriebsgrundstück gewidmet sind, im Eigentum des Gesellschafters stehen und von diesem ausschließlich als Privatvermögen genutzt werden.

GrundstückszustandBearbeiten

Unbebaute GrundstückeBearbeiten

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden.[7] Ein Gebäude ist nicht mehr benutzbar, wenn infolge des Verfalls des Gebäudes oder der Zerstörung keine auf Dauer benutzbaren Räume vorhanden sind (§ 145 Abs. 2 Satz 2 BewG). Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführt werden können, gilt das Grundstück als unbebaut.

BauerwartungslandBearbeiten

Hauptartikel: Bauerwartungsland

Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, sonstigen Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets gründen (§ 4 Abs. 2 WertV).

RohbaulandBearbeiten

Hauptartikel: Rohbauland

Rohbauland sind Flächen, die nach den §§ 30, § 33 und § 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind (§ 4 Abs. 3 WertV).

Bebaute GrundstückeBearbeiten

Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden.

SchweizBearbeiten

In der Schweiz regelt Art. 655 ZGB, was alles als Grundstück im Rechtssinne zu betrachten ist. Danach erstreckt sich das Eigentum an Grund und Boden nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht. Es umfasst außerdem – unter Vorbehalt der gesetzlichen Schranken – alle Bauten und Pflanzen sowie die Quellen. Die betreibungs- und konkursrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken richtet sich nach der VZG.

ÖsterreichBearbeiten

  • Vermessungsgesetz: Ein Grundstück ist jener Teil einer Katastralgemeinde, der im Grenzkataster als solcher mit einer eigenen Nummer (Grundstücksnummer, Gst.Nr.) bezeichnet ist. Grundstücke werden durch Beschluss des Bezirksgerichts, welches das Grundbuch führt, neu gebildet oder gelöscht. Sie können auch durch Teilung, Zusammenlegung, landwirtschaftliche Regulierungsverfahren (Kommassierung) entstehen. Grundstücke sind Teile eines Grundstückskörpers und können aus Parzellen bestehen.
  • Grunderwerbsteuergesetz: Die Definition erfolgt analog, jedoch gelten auch Grundanteile als Grundstück im Sinne des Gesetzes. Außerdem gelten wirtschaftliche Einheiten aus mehreren Grundstücken, wenn Gegenstand eines Erwerbsvorganges, ebenfalls als ein Grundstück. Diese Definition ist für die Bemessung der Grunderwerbsteuer wichtig.

Zum Grundstück gehören:

  1. Grund und Boden
  2. der natürliche Zuwachs (§ 295, § 405 ABGB)
  3. die auf Grund und Boden errichteten Gebäude
  4. Bestandteile, die erd-, niet- und nagelfest mit dem Grundstück verbunden sind
  5. Zubehör (bewegliches Gut, das beim Grundstück verbleiben soll)

Nicht zum Grundstück zählen:

  1. Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören
  2. Gewinnbeteiligungen nach dem Berggesetz 1975
  3. Apothekengerechtigkeiten,
  4. Inventar (sonstige bewegliche Sachen)

Dem Grundstück stehen gleich:

  1. Baurechte
  2. Gebäude auf fremden Grund und Boden (Überbauten, Superädifikate)

Siehe auchBearbeiten

WeblinksBearbeiten

  Wiktionary: Grundstück – Bedeutungserklärungen, Wortherkunft, Synonyme, Übersetzungen

EinzelnachweiseBearbeiten

  1. Christian August Hesse: Über die Rechtsverhältnisse zwischen Grundstücksnachbarn, Band 2, Ausgabe 2, 1862, S. 149
  2. Otto Palandt/Peter Bassenge, Kommentar BGB, 73. Auflage, 2014, § 905 Rn. 1
  3. BGH, Urteil vom 22. Dezember 1967, Az.: V ZR 150/64
  4. Joachim Kuntze: Grundbuchrecht, Kommentar, 1999, S. 294 f.
  5. Jura kurios: Wem gehört eigentlich der Kölner Dom?, Spiegel Online vom 5. Dezember 2010
  6. R 4.2 Nr. 8 EStR
  7. BFH, Urteil vom 6. Oktober 1978, BStBl. 1979 II S. 37
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