Hauptmenü öffnen

Baukosten

Aufwendungen, die für die Planung und Ausführung von Baumaßnahmen erforderlich sind

AllgemeinesBearbeiten

Baukosten setzen sich zusammen aus den Kosten für das Bauwerk (reine Baukosten genannt) sowie den Kosten für Außenanlagen und den sonstigen Kosten (Baunebenkosten genannt). Baukosten stellen für Wirtschaftssubjekte meist eine wesentliche finanzielle Investition dar, die ein Finanzrisiko bedeuten kann. Das Finanzrisiko besteht – bei gegebener Finanzierung – in der unerwarteten Erhöhung der geplanten Baukosten und einer unerwarteten Verlängerung der Bauzeit. Kosteneinflussgrößen sind insbesondere Baugeräte (Miete oder Leasing), Baustoffe, Energiekosten, Personalkosten sowie die Bauzeit. Letztere kann zu einem bedeutenden Kostenfaktor werden, wenn unerwartete Bauzeitverzögerungen neben den Baukosten auch die Kreditzinsen der Baufinanzierungen anwachsen lassen.

RechtsfragenBearbeiten

Der Begriff Baukosten wird seit September 1971 in der DIN 276 nicht mehr verwendet. Im August 2005 ist vom Normenausschuss Bauwesen ein Entwurf zu einer überarbeiteten Ausgabe der DIN 276-1 der Öffentlichkeit zur Prüfung und Stellungnahme vorgelegt worden. Der Titel der Norm wird danach Kosten im Bauwesen heißen. Damit soll die Norm über den Hochbau hinaus auch anderen Bereichen des Bauwesens (Ingenieurbau, Verkehrsbau) geöffnet werden.

Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) kennt dagegen den Rechtsbegriff Baukosten. Danach sind Baukosten die Kosten der Gebäude, die Kosten der Außenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten besonderer Betriebseinrichtungen sowie die Kosten des Gerätes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen (§ 5 Abs. 3 II. BV).

GesamtkostenBearbeiten

Die Gesamtkosten eines Bauwerks werden nach DIN 276 in insgesamt 8 Kostengruppen gegliedert. Sie entsprechen den Errichtungskosten, einschließlich der Kosten für den Grunderwerb.

KostengruppenBearbeiten

Die Gesamtkosten teilen sich nach DIN 276 (Kosten im Bauwesen) in folgende Kostengruppen:

Kostengruppen
100 Grundstück
200 Vorbereitende Maßnahmen
300 Bauwerk – Baukonstruktionen
400 Bauwerk – Technische Anlagen
500 Außenanlagen und Freiflächen
600 Ausstattung und Kunstwerke
700 Baunebenkosten
800 Finanzierung

Die dreistellige Nummerierung der Kostengruppen erlaubt es, durch Hinzufügen von Untergruppen (Ebenen) die Kostenermittlung genauer zu fassen.

GrundstückskostenBearbeiten

Zu den Grundstückskosten zählen neben dem eigentlichen Grundstückswert zudem Grundstücksnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer (3,5 %), Maklerprovision (bis zu 3,6 %) sowie die Kosten für einen Notar, der die Eintragung der Grundschuld übernimmt (ca. 1,5 % des Grundstückswerts).[1] Abrissmaßnahmen hingegen fallen unter die Kostengruppe 200 (Vorbereitende Maßnahmen).

BauwerkskostenBearbeiten

Bauwerkskosten sind nach DIN 276:2018-12 – Kosten im Bauwesen aus den Kosten der Kostengruppen:

  • 300 Bauwerk – Baukonstruktionen und
  • 400 Bauwerk – Technischen Anlagen.

HerstellungskostenBearbeiten

Der Begriff Herstellungskosten wird in der DIN 276 nicht verwendet, ist aber noch geläufig. Im Allgemeinen sind die Bauwerkskosten gemeint. Sie setzen sich demnach aus den Kosten der allgemeinen Bauarbeiten, der Rohbauarbeiten und Ausbauarbeiten zusammen. Zu den allgemeinen Bauarbeiten gehört die Baustelleneinrichtung, Abbrucharbeiten, Trümmer- und Schuttabfuhr, außergewöhnliche Gründungen, Arbeiten außerhalb des Gebäudes, Außenanlagen, Aufschließungsarbeiten. Rohbauarbeiten sind alle konstruktiven Arbeiten, wie z. B. die Erd-, Maurer-, Beton-, Zimmerer- und Isolierarbeiten, sowie die Deckung, Blitzschutzanlagen und Innenkanalisation. Als Ausbauarbeiten bezeichnet man alle übrigen Arbeiten bis zur Fertigstellung, das sind Schalungen, Verputz, Verkleidungsarbeiten, Innenwände, Böden und Bodenaufbauten, sowie Technischen Anlagen, die in Kostengruppe 400 erfasst sind. Der Begriff ist insbesondere deshalb problematisch, weil unklar ist, ob auch die Kostengruppen 200 (Vorbereitende Maßnahmen) und 500 (Außenanlagen und Freiflächen ^) hinzuzurechnen sind.

BaunebenkostenBearbeiten

Zu den Baunebenkosten (Kostengruppe 700 nach DIN 276), ebenfalls geregelt in § 22 Abs. 2 WertV gehören:

Zwischen beiden Regelungen können Abweichungen im Detail bestehen.

Die Baunebenkosten sind somit die Kosten, die neben den „eigentlichen“ Baukosten und Kosten für das Grundstück, für Planung und Ausführung des Bauvorhabens auftreten.

In der Regel können für die Errichtung eines Bauwerks etwa 15–20 % der ermittelten Baukosten als Baunebenkosten angesetzt werden. Genauere Angaben enthalten z. B. die NHK 2000 und andere empirische Auswertungen.

Die Baunebenkosten sollten nicht mit den Kaufnebenkosten verwechselt werden. Die Kaufnebenkosten fallen beim Erwerb des Grundstückes inklusive seiner immobilen Bestandteile an, unabhängig davon an ob man nach dem Erwerb baut oder nicht. Die Kaufnebenkosten bestehen aus der Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Gebühren für die Grundbucheintragung und Maklerprovisionen und betragen insgesamt etwa 5–13 % der Erwerbskosten. Unter bestimmten Umständen (Erbschaft, Schenkung, kein Makler …) können die Kaufnebenkosten auch geringer ausfallen.[2]

WohnungsbauBearbeiten

Beim Bau von Einfamilienhäusern rechnet man mit Baukosten von mindestens 1800 € pro Quadratmeter. Bei einem guten Standard kann man einen groben Durchschnittswert von 2500 € ohne Keller bzw. 3000 € mit Unterkellerung annehmen.[3]

Überschreitung von BaukostenBearbeiten

Das erhebliche Überschreiten von Baukosten z. B. durch fehlerhafte Kalkulation[4], kann bei Privatleuten oder Unternehmen zum wirtschaftlichen Ruin führen. Es kann auch dazu führen, dass Bauwerke entweder nicht wie geplant zu Ende geführt werden können, oder das Bauprojekt aufgrund der Kostenüberschreitung nicht fertiggestellt wird – welches dann auch „Investitionsruine“ genannt wird. Bei Bauwerken der öffentlichen Hand führen Baukostenüberschreitungen oft zu öffentlichen Diskussionen.

Einige besonders markante „Kostenexplosionen“ seien hier aufgelistet:

Siehe auchBearbeiten

LiteraturBearbeiten

  • Dietrich-Alexander Möller: Grundlagen der wirtschaftlichen Bauplanung. Planungs- und Bauökonomie Band 1. R. Oldenbourg Verlag, München / Wien 2007, ISBN 978-3-486-58171-3.

WeblinksBearbeiten

EinzelnachweiseBearbeiten

  1. Grundstückskosten. 22. Oktober 2015, abgerufen am 24. Juli 2019.
  2. Kaufnebenkosten
  3. Albert Ringlstetter: Baukosten, In: Ringlstetter-zh.de
  4. Kalkulationssoftware für Baukosten. Abgerufen am 2. April 2019.
  5. Pressebericht hasepost.de
  Bitte den Hinweis zu Rechtsthemen beachten!